{"id":257279,"date":"2025-07-22T07:20:15","date_gmt":"2025-07-22T04:20:15","guid":{"rendered":"https:\/\/vof-news.eu\/venta-de-viviendas-en-auge-mas-hipotecas-y-precios-que-no-tocan-techo-vamos-hacia-la-proxima-burbuja\/"},"modified":"2025-07-22T07:20:54","modified_gmt":"2025-07-22T04:20:54","slug":"venta-de-viviendas-en-auge-mas-hipotecas-y-precios-que-no-tocan-techo-vamos-hacia-la-proxima-burbuja","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/vof-news.eu\/es\/venta-de-viviendas-en-auge-mas-hipotecas-y-precios-que-no-tocan-techo-vamos-hacia-la-proxima-burbuja\/","title":{"rendered":"Venta de viviendas en auge, m\u00e1s hipotecas y precios que no tocan techo: \u00bfvamos hacia la pr\u00f3xima burbuja?"},"content":{"rendered":"
\n

\n Este mes de mayo, se vendieron en Espa\u00f1a un total de 61.054 viviendas, seg\u00fan los datos que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE). La cifra marca un aumento interanual de casi el 40% y supone el dato m\u00e1s abultado desde 2007. Mientras, los precios no dan tregua. Han crecido un 10,6% en las capitales de provincia y grandes ciudades en el \u00faltimo a\u00f1o, de acuerdo con el \u00faltimo informe de la tasadora Tinsa, que se\u00f1ala que a\u00fan est\u00e1n, de media, un 8,6% por debajo del m\u00e1ximo alcanzado en el ‘boom’ inmobiliario.\n <\/p>\n

\n Con los precios disparados y una demanda que lo aguanta pr\u00e1cticamente todo, la pregunta es inevitable: \u00bfestamos al borde de la pr\u00f3xima burbuja inmobiliaria? La definici\u00f3n del t\u00e9rmino es clave, porque en la f\u00f3rmula influyen varios elementos, que tiran en diferentes direcciones, y la medida es subjetiva. \u201cA nivel conceptual, ser\u00eda cuando el precio diverge de su valor de equilibrio. En una econom\u00eda como la espa\u00f1ola, los fundamentales son los ingresos de los hogares. En las grandes urbes y en las zonas din\u00e1micas, cualquier hogar sabe que es muy dif\u00edcil comprar\u201d, se\u00f1ala el director de coyuntura de Funcas, Raymond Torres.\n <\/p>\n

\n En su \u00faltimo informe de estabilidad financiera<\/a>, el Banco de Espa\u00f1a se\u00f1alaba que, \u201cde acuerdo con las estimaciones disponibles, el precio medio de la vivienda en Espa\u00f1a se encontraba a final de 2024 algo por encima del nivel de equilibrio de largo plazo\u201d. En concreto, habla de desajustes de entre el 1,1% y el 8,5%, seg\u00fan los modelos, que supon\u00edan incrementos notables frente al rango estimado el semestre anterior, del 0,8 al 4,8%. El regulador se\u00f1ala que son todav\u00eda \u201cniveles moderados\u201d. \u201cA\u00fan estamos en niveles muy contenidos, que no tienen nada que ver con el 25 o el 30% del pico de la burbuja anterior\u201d, considera la especialista en inmobiliario de Caixabank Research Judith Montoriol, que ve estos desajustes como los \u201cprimeros s\u00edntomas de alerta\u201d.\n <\/p>\n

\n M\u00e1s all\u00e1 del desequilibrio, hay dos factores diferenciales respecto a la crisis de 2008, que provoc\u00f3 la crisis econ\u00f3mica y decenas de miles de desahucios: la oferta y el cr\u00e9dito. \u201cHay variables del lado de la demanda que nos llevan a pensar en una situaci\u00f3n similar a la de entonces, pero la gran diferencia es la oferta. En los a\u00f1os previos hab\u00eda una fuerte construcci\u00f3n de viviendas, que el mercado fue absorbiendo hasta 2007. El sector estaba totalmente sobredimensionado por la facilidad de acceso al cr\u00e9dito a promotores y constructores\u201d, desarrolla Montoriol.\n <\/p>\n

\n En la comparativa habitual en el sector entre nuevos inmuebles y creaci\u00f3n de hogares, entre 2004 y 2007 se finalizaron m\u00e1s de 2,2 millones de viviendas y se constituyeron 1,7 millones de familias. Ese super\u00e1vit de 500.000 casas es el d\u00e9ficit que estiman ahora diferentes organismos, como el propio Caixabank Research o el Banco de Espa\u00f1a. En 2024, por primera vez desde el estallido de la burbuja, los visados de obra nueva<\/a> superaron la creaci\u00f3n de hogares, mientras el mercado de segunda mano acumula en torno al 80% de las compraventas. De hecho, la inversi\u00f3n residencial, el par\u00e1metro que mide el peso del sector de compra de vivienda nueva, se situ\u00f3 en el 5,8% del Producto Interior Bruto el pasado ejercicio.\n <\/p>\n

\n \u201cEn una burbuja, una parte muy importante del cr\u00e9dito y de la inversi\u00f3n va destinada a la creaci\u00f3n de nuevas viviendas, con la idea de que siempre habr\u00e1 demanda que va a poder pagar. En un momento dado, el castillo de naipes se cae y las constructoras empiezan a quebrar. Ahora no estamos ah\u00ed, pese a que hay oferta nueva a unos precios muy elevados en proporci\u00f3n a los salarios\u201d, considera el investigador del Instituto de Investigaci\u00f3n Urbana de Barcelona (Idra), Jaime Palomera, que considera que el ritmo de construcci\u00f3n es \u201cmucho m\u00e1s moderado que en la antesala de una burbuja\u201d.\n <\/p>\n

\n Este experto se\u00f1ala que el \u201cdesacople\u201d entre el precio de las casas y los salarios responde a una tendencia que lleva ocurriendo \u201cdesde hace 50 a\u00f1os\u201d. \u201cLos propietarios de esos bienes pueden aumentar el precio, porque es una situaci\u00f3n monopolista. Eso explica por qu\u00e9 por mucho que suban los salarios, los due\u00f1os del suelo o los inmuebles van a estar en disposici\u00f3n de aumentar los precios para extraer esas subidas\u201d, apunta Palomera, autor del libro ‘El secuestro de la vivienda’<\/a>.\n <\/p>\n

Una burbuja de expectativas<\/h2>\n

\n Para Torres, \u201cel motor de esta burbuja no es de cr\u00e9dito, sino una inflaci\u00f3n de expectativas y plusval\u00edas\u201d. En ese sentido, considera que \u201cal igual que en 2008, el precio est\u00e1 por encima de lo que pueden asumir la mayor\u00eda de hogares\u201d, pero, en este caso, \u201cla causa son las personas que venden y compran, a las que les afecta relativamente poco el precio elevado, que asumen los compradores (de vivienda habitual)\u201d. Seg\u00fan los datos del Banco de Espa\u00f1a, la vivienda ofrece una rentabilidad del 12,9%, de la que solo 3,3 puntos corresponden al alquiler. En 2022, la rentabilidad de la vivienda era del 9%, de la que 3,5 puntos proven\u00edan de los arrendamientos.\n <\/p>\n

\n En el escenario que dibujan desde Funcas hay tres actores principales. Unos ex\u00f3genos, los herederos. Otro m\u00e1s reciente, los inversores no residentes. El \u00faltimo, en descenso, quienes buscan una casa en propiedad para vivir. \u201cLos hogares residentes que disponen de recursos para ser un nuevo comprador sin haber vendido antes son cada vez menos\u201d, aclara Torres. Entre enero y marzo, casi el 35% de las compras se realizaron sin hipoteca.\n <\/p>\n

\n Aun as\u00ed, la concesi\u00f3n de hipotecas constituidas sobre vivienda subi\u00f3 un 54,4% en mayo en t\u00e9rminos interanuales, seg\u00fan los \u00faltimos datos del INE, que apunta a once meses al alza y cuatro con un inter\u00e9s por debajo del 3%. Adem\u00e1s, el capital prestado llega hasta el 74,1%, la mayor tasa desde que hay registros.\n <\/p>\n

\n Con todo, el escenario deja fuera a miles de familias, especialmente j\u00f3venes, que buscan emanciparse o acceder a su primer hogar en propiedad. \u201cEl gran problema es el primer acceso. Cuando pueden emanciparse, lo suelen hacer en el mercado del alquiler, que es donde hay que poner el foco cuando hablamos de crisis de accesibilidad\u201d, considera la experta de Caixabank Research, que se\u00f1ala que el cr\u00e9dito a los hogares se da ahora de una forma mucho m\u00e1s controlada que en los albores de la crisis financiera de principios de siglo. \u201cActualmente, estamos en un por encima del 80% en el 10% de las hipotecas, un porcentaje mucho m\u00e1s bajo que el que hab\u00edamos tenido en 2006. De ese 10%, una parte est\u00e1n ligados a los avales del ICO<\/a>, para hacer frente a esa dificultad que tienen los j\u00f3venes sin ahorro acumulado\u201d, explica.\n <\/p>\n

\n El hecho de no estar flotando en una burbuja no es, en s\u00ed mismo, algo positivo. \u201cPor definici\u00f3n, despu\u00e9s de la burbuja viene un crash, en el que se produce una ca\u00edda del precio. En la \u00faltima, fue de m\u00e1s del 30%. As\u00ed que el problema es que no va a haber un estallido, sino un escenario de creciente desigualdad, muy parecido a la din\u00e1mica de principios del siglo XX, en el que el precio puede seguir subiendo y parasitando los salarios\u201d, considera Palomera. \u00bfHasta cuando? Desde una perspectiva social, \u201chasta que la sociedad diga basta y no asuma que una persona con trabajo y 40 a\u00f1os se vea abocada a alquilar una habitaci\u00f3n\u201d, explica el investigador.\n <\/p>\n

\n Torres apunta a escenarios macroecon\u00f3micos adversos. \u201cEn Francia y Alemania hubo situaciones parecidas y los precios cayeron con la llegada de una cuasi recesi\u00f3n y una recesi\u00f3n, respectivamente\u201d, explica. \u201cEn nuestro caso, puede llegar un momento en el que el aumento de precios desanime a los compradores, que estos se vuelvan m\u00e1s dif\u00edciles y que los propietarios puedan darse prisa en vender. Cuando hablamos de precios de burbuja, estos son m\u00e1s vulnerables a cualquier shock externo o de legislaci\u00f3n, como ha ocurrido en Dinamarca, donde los no residentes no pueden comprar. Solamente con eso, se producir\u00eda un cambio desde el punto de vista del precio\u201d, desarrolla.\n <\/p>\n

\n Montoriol achaca el aumento de precios a una fuerte demanda, ligada a la creaci\u00f3n de hogares en los \u00faltimos a\u00f1os, y una elasticidad muy baja de la oferta. En este sentido, apunta a \u201cuna previsi\u00f3n de crecimiento significativo para 2025, con un 2026 quiz\u00e1 un poco menos intenso y factores coyunturales que podr\u00edan ir a menos de cara a 2027 y 2028\u201d, como factores demogr\u00e1ficos o tipos de inter\u00e9s que van a dejar de bajar. En cualquier caso, todo ello \u201ccondicionado a la evoluci\u00f3n de la oferta\u201d, con previsiones de m\u00e1s actividad.\n <\/p>\n

\n Otro de los ingredientes que componen una burbuja de precios es la confianza ciega, hasta que esta desaparece de golpe. \u201cPor eso, normalmente, nadie las detecta\u201d, apunta Palomera.\n <\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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