Leire Iglesias (Hondarribia, 1978) llegó a la dirección general de la Entidad Pública Empresarial del Suelo (SEPES) en diciembre de 2023. Su tarea era continuar con las labores de urbanización de terrenos, principalmente industriales, que después se vendían. Cuando el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció a finales del año pasado su intención de crear una empresa estatal con capacidad de promover y construir vivienda pública, eligió a esta entidad como base sobre la que levantar el nuevo proyecto. “Venía a otra cosa, pero si sé que voy a tener que hacer esto, vengo antes”, bromea Iglesias, que ha sido diputada en el Congreso y ha estado al frente de las consejerías de Movilidad, Transporte y Vivienda e Igualdad en Extremadura.
¿Cuáles son las funciones actuales de Sepes y cuáles asumirá con la nueva empresa pública?
Hasta ahora, se dedicaba a convertir suelo bruto en suelo finalista, la mayor parte para el desarrollo de actividades industriales. Hacíamos el planeamiento, la ordenación, el diseño y la obra para vender las parcelas resultantes para la instalación de industrias, colaborar en el desarrollo económico de zonas donde era muy difícil que se instalasen empresas y sacar las actividades nocivas del centro de las ciudades. En los últimos años, habíamos comenzado a desarrollar suelo residencial, porque, cuando estalló la burbuja inmobiliaria, muchos ayuntamientos que habían vivido de los desarrollos, dejaron de urbanizar. Todo el mundo se pregunta por qué no se hacen viviendas más rápido. Muchas veces, porque no tenemos dónde. Hasta ahora, después de urbanizar los suelos, los vendíamos para hacer vivienda asequible o los cedíamos a un ayuntamiento o una comunidad autónoma. Ahora hemos decidido darle continuidad, construir viviendas en régimen asequible y permanentemente protegidas y gestionarlas.
La ministra ha citado como ejemplos a seguir la empresa del área metropolitana de Barcelona, que promociona vivienda con colaboradores particulares, o la empresa pública de Euskadi. ¿Cómo será el modelo de la nueva empresa estatal? ¿Hasta dónde va a llegar la colaboración público-privada?
Algunos proyectos de edificación los estamos haciendo directamente desde Sepes, sobre nuestro suelo y con nuestra financiación, como la primera promoción de 1.600 viviendas que anunció la ministra. Pero es evidente que si queremos llegar a cubrir la demanda y acelerar el proceso de construcción vamos a tener que activar a más sectores. En ese sentido, seguramente en el último trimestre del año, lanzaremos también propuestas de colaboración público-privada.
¿Qué modelos de colaboración?
Estamos planteando derechos de superficie o concesiones de obra pública, con la condición de que la vivienda siga siendo de titularidad pública cuando termine el periodo de explotación. Además, vamos a limitar los precios de esas viviendas al 30% de los ingresos financieros de la zona, que es lo que la ley determina que es asequible. En ese sentido, podremos compensar al constructor para que no tenga que invertir en la edificación y repercutir el coste en el inquilino, sino que nosotros financiaremos esa diferencia para rebajar los precios.
¿Se va a limitar el beneficio de esas empresas?
Sí, sí, sí. Beneficio limitado. Está por definir. Estaríamos hablando de alrededor de un 6%, por debajo del 10%.
El Ministerio intentó impulsar el Plan Viena, con beneficios limitados, pero las empresas no acudieron al concurso. ¿Están hablando ya con las promotoras? ¿Puede ser un problema?
Estamos hablando con las empresas y una de las fórmulas para garantizar el éxito será esta, que se ha venido haciendo con el plan de recuperación. Ya hay cerca de 26.000 viviendas en las que se ha incorporado una financiación de 50.000 euros por unidad para garantizar la asequibilidad. La clave está en adaptar ese modelo a las distintas realidades territoriales. En aquellos sitios donde los niveles de renta son más bajos y la rentabilidad de la vivienda es menor, si queremos que siga siendo asequible, tendremos que incrementar un poco la aportación y donde la renta de los ciudadanos sea mayor y no necesiten tanta inversión, el impulso será menor.
El Gobierno acaba de aprobar la transferencia de 40.000 viviendas y suelos de Sareb a Sepes. ¿En qué estado se encuentran esos inmuebles? ¿Cuántas casas están vacías y listas para entrar a vivir?
No tantas como nos gustaría. Realmente no hay tantas que estén en condiciones de habitabilidad, por eso el proceso de adscripción de viviendas será progresivo y no irán las 40.000 de golpe. Se incorporarán según estén en condiciones para destinarlas a alquileres asequibles y empezando por Valencia, porque tras la Dana ya dijimos que estaríamos allí todo el tiempo que fuera necesario para la recuperación, y las comunidades autónomas que hayan declarado zonas tensionadas. Esa declaración no supone solo un control de precios y desgravaciones fiscales para los propietarios, sino hacer todo lo posible para eliminar la tensión residencial. Eso requiere de inversión pública y, por tanto, vamos a priorizar no solo mediante regulación, sino también mediante oferta, con la incorporación de estas viviendas.
El primer paquete de 13,000 viviendas del que habló la ministra, ¿está solo en zonas tensionadas? ¿Cuándo estarán listas?
Están en comunidades que han declarado zonas tensionadas y en Valencia. Prevemos que se puedan ir incorporando a lo largo de 2026, empezando por 2025.
Eso deja fuera a Madrid, ciudades como Málaga, Balears… zonas donde sufren muchísima tensión.
No se dejan fuera, también se van a incorporar, pero empezaremos por las comunidades que han declarado zonas tensionadas, porque entendemos que, además del control de precios, están comprometidas con un plan de actuación. Si queremos conseguir un impacto y revertir estas situaciones, tenemos que actuar desde todos los frentes. Se trata de optimizar esfuerzos y recursos. Obviamente, entrarán viviendas y suelos de Madrid, Andalucía, Extremadura… pero vamos a empezar a completar esfuerzos con quienes están haciendo más esfuerzos.
¿Y los 7.500 alquileres sociales que tiene firmados la Sareb?
Van dentro del paquete de 40.000, pero no están incluidos en las 13.000. En este caso no nos urge tanto que se transfieran los contratos, que subrogaremos cuando tengamos que hacerlo, porque ya están cumpliendo una función social.
El Estado es accionista mayoritario de Sareb, que tiene mandato social desde 2022. ¿Por qué disponiendo de 40.000 viviendas no se ha actuado antes sobre ellas?
Lo llevo pidiendo desde 2012. En su día se optó por un rescate financiero en el que se le dieron 50.000 millones a la banca y perdimos la oportunidad de que sirviera para un rescate ciudadano y de vivienda, que en aquel momento era necesario. Desde que el Estado es accionista mayoritario se han ido cambiando muchas cosas, entre ellas estos 7.500 contratos sociales. Creo que es el momento de revertir y recuperar el ejercicio de justicia que se debió haber producido en 2012.
¿Tenía sentido que las carteras de vivienda de Sareb las gestionasen empresas como KKR o Blackstone, que colocan el beneficio por encima de la función social de la vivienda?
No hay una adjudicación de Sareb a Blackstone para que se forren especulando o administrando las viviendas públicas. Hay unas licitaciones, con unos pliegos de condiciones, a las que concurren y que se llevan este tipo de empresas. Tal vez si el margen de beneficio es menor, no concurran, pero no lo sabemos. Habrá un ejercicio de transparencia en el concurso público y se puede presentar cualquiera que se dedique al ámbito inmobiliario.
¿Cómo va a funcionar la nueva empresa en este sentido? ¿Podrá haber un paquete de viviendas en alquiler asequible gestionado por Blackstone?
Vamos a priorizar la gestión con otras empresas públicas. Estamos ofreciendo a comunidades autónomas la posibilidad de llegar a acuerdos para la gestión del usufructo, en caso de que tengan empresas públicas y capacidad para gestionarlas. También buscaremos la colaboración social, a través de una red de entidades, que en Europa son conocidas como las , que no cubren todo el territorio, pero empiezan a ser visibles en España y pueden tener un papel importante. Si no entran o no podemos desarrollar con este tipo de entidades, haremos licitaciones de servicios con unas rentabilidades limitadas. ¿Podrán participar empresas que se dediquen a otro tipo de cosas? No sé si le interesará o no, lo que tengo claro es que yo no puedo decir “esto es para ti”, igual que no puedo decir “esto no es para ti”.
¿Tendrán mano en las condiciones que haya en los contratos que esas empresas hagan firmar a sus inquilinos?
Evidentemente, eso seguro. Tanto si lo gestiona una entidad pública, como una social o un , los criterios de selección de las personas que van a vivir en esas viviendas y los límites de renta los vamos a fijar nosotros.
¿Se plantean que no puedan acceder a este tipo de licitaciones empresas que tengan sentencias en contra por cobrar cláusulas abusivas a sus inquilinos?
Si la empresa no está inhabilitada, yo no la puedo excluir. Pero creo que el modelo de negocio que estamos planteando no va dirigido a este tipo de empresas.
¿Hablamos de fondos buitre?
Si lo queremos llamar fondos buitre, no tengo ningún problema en decir fondos buitre, pero digamos que aquí no cabe un fondo buitre en el sentido de que no hay carroña.
¿Qué tipología tendrán las viviendas?
Serán permanentemente asequibles. Cuando hablamos de grandes barriadas, como Campamento, en Madrid, con más de 10,000 viviendas, tenemos que diversificar tanto tipología como tipo de vivienda. En este sentido, nos abrimos a la posibilidad de que haya vivienda en venta, porque hay una generación joven que también tiene derecho a comprar a un precio asequible, como todas las anteriores. La condición será que no se pueda especular. Eso se reflejará en una carga en las escrituras, de tal forma que ni siquiera cambiando la legislación en el futuro puedan ser objeto de especulación, como hemos visto en el pasado.
¿Qué perfiles de propietarios e inquilinos tienen en mente?
Nos queremos dirigir a las grandes masas, a la mayoría social. Vamos a pedir unos ingresos mínimos y posiblemente dejemos fuera a los niveles de renta más bajos, que requieren otra tipología de vivienda, social, a precios muy bajos, con un acompañamiento e intervención social en paralelo para mejorar su situación socioeconómica y de empleabilidad. Eso no lo vamos a poder hacer desde Sepes, se tiene que seguir haciendo con los servicios sociales de base y con una intervención en sentido amplio.
¿La nueva empresa no va a hacer vivienda social?
No, vamos a hacer vivienda asequible. Y los niveles de renta más altos no necesitan intervención pública porque se pueden comprar una vivienda en la ley de la jungla, aunque seguramente cuanta más oferta metamos en asequible, más vamos a garantizar que los precios (en el mercado libre) sean razonables a lo largo de los años.
¿Cuántas viviendas estiman que pueden producir al año y cuándo estarán funcionando al 100%?
Hemos empezado por las primeras 1.600 y queremos meter otro paquete de tamaño similar, para poner a prueba cuál es nuestro ritmo de producción. En el plan estratégico hacemos alguna estimación. Cuando lo presentemos daremos la cifra concreta, pero se va aventurando la posibilidad de que podamos meter varios miles de viviendas de nueva construcción al año, bien mediante edificación directa o con fórmulas de colaboración público-privada.
¿Cuándo podría estar esa máquina a pleno rendimiento?
Nos damos un horizonte largo. No para que la máquina esté a pleno rendimiento, sino para que sea autónoma. Seguramente en un par de años tengamos un nivel de producción y gestión bastante ambicioso, pero nos estamos dando un horizonte de 10 años para ser autónomos y demostrar que la intervención pública es positiva y que el mercado de la vivienda asequible es rentable, también para la empresa privada. Cuanta más competencia tengamos en la promoción de vivienda asequible, mejor, porque nuestra lógica no es solo crear un instrumento que cambia el paradigma de las políticas de vivienda de los últimos 47 años, sino demostrar que construir vivienda asequible con unos límites de rentabilidad razonables puede sostener el funcionamiento de una empresa, sea pública o no.
¿En qué situación está el nuevo barrio de Campamento?
El lunes tuvimos Consejo de Administración y aprobamos empezar con las obras de demolición. Nuestra idea es que, en cuanto entren las máquinas, ya no salgan. El proyecto de urbanización está presentado al Ayuntamiento de Madrid. Tiene la aprobación inicial y hay consenso, nos falta la aprobación definitiva.
Llevamos casi 30 años hablando de Campamento. ¿Entiende que la población no vea respuestas que les solucionen en este momento el pago de alquileres por encima del 30 o el 40% de sus ingresos?
Entiendo que esto hay que cambiarlo a corto, medio y largo plazo y que los ciudadanos están hartos de vivir crisis de vivienda cada diez años, aunque sea por cuestiones diferentes. Entiendo que la gente no está buscando solo una solución para hoy y eso no quiere decir que no haya que dar soluciones para hoy. Nosotros estamos cambiando el planteamiento de lo que han sido las políticas públicas de vivienda desde hace más de 50 años, cuando se basaba casi toda la inversión pública en viviendas que después se liberalizaban, se privatizaban, se perdían y el esfuerzo de todos acababa en propiedad de unos pocos. Lo que hacemos es un cambio de lógica: que la inversión pública sea para esta generación, para la próxima, para la siguiente y para la siguiente.
¿Le preocupa que no se apruebe la nueva Ley del Suelo? ¿Puede ralentizar sus propias promociones?
Las que tenemos en desarrollo no están condicionadas por la aprobación de la Ley del Suelo. Es verdad que los trámites son muy lentos pero en casi todas tenemos ya aprobados los planes generales o, incluso, los especiales en trámite. Pero sí me preocupa que se haya producido ese bloqueo de la ley, sobre todo por las razones que se hace, porque existiendo consenso y una necesidad compartida hay grupos que prefieren decir ‘no’ para desgastar al Gobierno en lugar de buscar el interés de las propias comunidades autónomas en las que gobiernan.
En 2015, cuando era diputada, le preguntaba a Cristóbal Montoro si le parecían éticas las puertas giratorias que había alrededor de a su alrededor. ¿Cómo ha recibido la investigación por un presunto delito de corrupción, entre otros?
Hasta yo misma me sorprendí porque no sabía que, lamentablemente, tenía tanta razón. A veces, las cosas son justamente lo que parecen y, probablemente, hubo un Gobierno que vivía cómodo con la corrupción sistémica. Todos los casos de corrupción son igual de abominables, pero tengo la sensación de que esto no era ningún secreto, ni para una diputada que preguntaba, ni para un equipo de gobierno que utilizaba con frecuencia los servicios del señor Montoro.
