Este mes de mayo, se vendieron en España un total de 61.054 viviendas, según los datos que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra marca un aumento interanual de casi el 40% y supone el dato más abultado desde 2007. Mientras, los precios no dan tregua. Han crecido un 10,6% en las capitales de provincia y grandes ciudades en el último año, de acuerdo con el último informe de la tasadora Tinsa, que señala que aún están, de media, un 8,6% por debajo del máximo alcanzado en el ‘boom’ inmobiliario.
Con los precios disparados y una demanda que lo aguanta prácticamente todo, la pregunta es inevitable: ¿estamos al borde de la próxima burbuja inmobiliaria? La definición del término es clave, porque en la fórmula influyen varios elementos, que tiran en diferentes direcciones, y la medida es subjetiva. “A nivel conceptual, sería cuando el precio diverge de su valor de equilibrio. En una economía como la española, los fundamentales son los ingresos de los hogares. En las grandes urbes y en las zonas dinámicas, cualquier hogar sabe que es muy difícil comprar”, señala el director de coyuntura de Funcas, Raymond Torres.
En su último informe de estabilidad financiera, el Banco de España señalaba que, “de acuerdo con las estimaciones disponibles, el precio medio de la vivienda en España se encontraba a final de 2024 algo por encima del nivel de equilibrio de largo plazo”. En concreto, habla de desajustes de entre el 1,1% y el 8,5%, según los modelos, que suponían incrementos notables frente al rango estimado el semestre anterior, del 0,8 al 4,8%. El regulador señala que son todavía “niveles moderados”. “Aún estamos en niveles muy contenidos, que no tienen nada que ver con el 25 o el 30% del pico de la burbuja anterior”, considera la especialista en inmobiliario de Caixabank Research Judith Montoriol, que ve estos desajustes como los “primeros síntomas de alerta”.
Más allá del desequilibrio, hay dos factores diferenciales respecto a la crisis de 2008, que provocó la crisis económica y decenas de miles de desahucios: la oferta y el crédito. “Hay variables del lado de la demanda que nos llevan a pensar en una situación similar a la de entonces, pero la gran diferencia es la oferta. En los años previos había una fuerte construcción de viviendas, que el mercado fue absorbiendo hasta 2007. El sector estaba totalmente sobredimensionado por la facilidad de acceso al crédito a promotores y constructores”, desarrolla Montoriol.
En la comparativa habitual en el sector entre nuevos inmuebles y creación de hogares, entre 2004 y 2007 se finalizaron más de 2,2 millones de viviendas y se constituyeron 1,7 millones de familias. Ese superávit de 500.000 casas es el déficit que estiman ahora diferentes organismos, como el propio Caixabank Research o el Banco de España. En 2024, por primera vez desde el estallido de la burbuja, los visados de obra nueva superaron la creación de hogares, mientras el mercado de segunda mano acumula en torno al 80% de las compraventas. De hecho, la inversión residencial, el parámetro que mide el peso del sector de compra de vivienda nueva, se situó en el 5,8% del Producto Interior Bruto el pasado ejercicio.
“En una burbuja, una parte muy importante del crédito y de la inversión va destinada a la creación de nuevas viviendas, con la idea de que siempre habrá demanda que va a poder pagar. En un momento dado, el castillo de naipes se cae y las constructoras empiezan a quebrar. Ahora no estamos ahí, pese a que hay oferta nueva a unos precios muy elevados en proporción a los salarios”, considera el investigador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (Idra), Jaime Palomera, que considera que el ritmo de construcción es “mucho más moderado que en la antesala de una burbuja”.
Este experto señala que el “desacople” entre el precio de las casas y los salarios responde a una tendencia que lleva ocurriendo “desde hace 50 años”. “Los propietarios de esos bienes pueden aumentar el precio, porque es una situación monopolista. Eso explica por qué por mucho que suban los salarios, los dueños del suelo o los inmuebles van a estar en disposición de aumentar los precios para extraer esas subidas”, apunta Palomera, autor del libro ‘El secuestro de la vivienda’.
Una burbuja de expectativas
Para Torres, “el motor de esta burbuja no es de crédito, sino una inflación de expectativas y plusvalías”. En ese sentido, considera que “al igual que en 2008, el precio está por encima de lo que pueden asumir la mayoría de hogares”, pero, en este caso, “la causa son las personas que venden y compran, a las que les afecta relativamente poco el precio elevado, que asumen los compradores (de vivienda habitual)”. Según los datos del Banco de España, la vivienda ofrece una rentabilidad del 12,9%, de la que solo 3,3 puntos corresponden al alquiler. En 2022, la rentabilidad de la vivienda era del 9%, de la que 3,5 puntos provenían de los arrendamientos.
En el escenario que dibujan desde Funcas hay tres actores principales. Unos exógenos, los herederos. Otro más reciente, los inversores no residentes. El último, en descenso, quienes buscan una casa en propiedad para vivir. “Los hogares residentes que disponen de recursos para ser un nuevo comprador sin haber vendido antes son cada vez menos”, aclara Torres. Entre enero y marzo, casi el 35% de las compras se realizaron sin hipoteca.
Aun así, la concesión de hipotecas constituidas sobre vivienda subió un 54,4% en mayo en términos interanuales, según los últimos datos del INE, que apunta a once meses al alza y cuatro con un interés por debajo del 3%. Además, el capital prestado llega hasta el 74,1%, la mayor tasa desde que hay registros.
Con todo, el escenario deja fuera a miles de familias, especialmente jóvenes, que buscan emanciparse o acceder a su primer hogar en propiedad. “El gran problema es el primer acceso. Cuando pueden emanciparse, lo suelen hacer en el mercado del alquiler, que es donde hay que poner el foco cuando hablamos de crisis de accesibilidad”, considera la experta de Caixabank Research, que señala que el crédito a los hogares se da ahora de una forma mucho más controlada que en los albores de la crisis financiera de principios de siglo. “Actualmente, estamos en un por encima del 80% en el 10% de las hipotecas, un porcentaje mucho más bajo que el que habíamos tenido en 2006. De ese 10%, una parte están ligados a los avales del ICO, para hacer frente a esa dificultad que tienen los jóvenes sin ahorro acumulado”, explica.
El hecho de no estar flotando en una burbuja no es, en sí mismo, algo positivo. “Por definición, después de la burbuja viene un crash, en el que se produce una caída del precio. En la última, fue de más del 30%. Así que el problema es que no va a haber un estallido, sino un escenario de creciente desigualdad, muy parecido a la dinámica de principios del siglo XX, en el que el precio puede seguir subiendo y parasitando los salarios”, considera Palomera. ¿Hasta cuando? Desde una perspectiva social, “hasta que la sociedad diga basta y no asuma que una persona con trabajo y 40 años se vea abocada a alquilar una habitación”, explica el investigador.
Torres apunta a escenarios macroeconómicos adversos. “En Francia y Alemania hubo situaciones parecidas y los precios cayeron con la llegada de una cuasi recesión y una recesión, respectivamente”, explica. “En nuestro caso, puede llegar un momento en el que el aumento de precios desanime a los compradores, que estos se vuelvan más difíciles y que los propietarios puedan darse prisa en vender. Cuando hablamos de precios de burbuja, estos son más vulnerables a cualquier shock externo o de legislación, como ha ocurrido en Dinamarca, donde los no residentes no pueden comprar. Solamente con eso, se produciría un cambio desde el punto de vista del precio”, desarrolla.
Montoriol achaca el aumento de precios a una fuerte demanda, ligada a la creación de hogares en los últimos años, y una elasticidad muy baja de la oferta. En este sentido, apunta a “una previsión de crecimiento significativo para 2025, con un 2026 quizá un poco menos intenso y factores coyunturales que podrían ir a menos de cara a 2027 y 2028”, como factores demográficos o tipos de interés que van a dejar de bajar. En cualquier caso, todo ello “condicionado a la evolución de la oferta”, con previsiones de más actividad.
Otro de los ingredientes que componen una burbuja de precios es la confianza ciega, hasta que esta desaparece de golpe. “Por eso, normalmente, nadie las detecta”, apunta Palomera.
