Cuando Pedro Sánchez recuperó al inicio de esta legislatura el Ministerio de Vivienda, uno de los primeros mensajes de su titular fue dirigido a los propietarios. “Tranquilidad, porque este Gobierno pisa la calle y somos conscientes de que en España, muchas personas, especialmente mayores, dedicaron todo su esfuerzo y su trabajo, todos sus ahorros, a la compra de una segunda vivienda que hoy complementa sus rentas. A ellos también les vamos a proteger”, dijo Isabel Rodríguez. Las ideas del casero particular y del vulnerable no son nuevas y se han repetido en torno a los debates sobre la regulación de los precios del alquiler. Un reciente estudio que analiza la estructura socioeconómica del mercado del alquiler concluye que se trata de dos “mitos”, agitados para mantener el del rentismo.
Para el artículo, los investigadores analizaron las ponencias principales de los partidos políticos en tres debates que afectaban a la regulación de los alquileres: el real decreto-ley de medidas sociales para contener los efectos de la covid-19 en abril de 2020; la ley catalana de control de alquileres, en 2020; y la aprobación de la Ley de Vivienda, que abría la puerta a la declaración de zonas tensionadas con control de precios, en 2023. “Encontramos dos discursos que re repetían casi como figuras mitológicas, el de los caseros particulares y vulnerables”, explica el autor principal del trabajo e investigador del CSIC, Javier Gil.
La crisis de la vivienda y la necesidad de articular medidas que palien los apuros económicos de miles de jóvenes y familias para mantener o acceder a un hogar asequible han movilizado en los últimos años al lobby inmobiliario. Uno de los mayores exponentes es la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), que se constituyó en 2020 ante la “preocupación por la oleada regulatoria”. Actualmente, su presidenta es Helena Beunza, antigua secretaria general de Vivienda en los primeros Gobiernos de Sánchez.
“Asval es una patronal creada por fondos de inversión —Ares, Testa Homes y Blackstone, entre otras— que ha puesto todo tipo de facilidades para atraer caseros con una única propiedad y legitimar su actividad. Ante un impulso a la regulación, un movimiento de vivienda fuerte y sindicatos de inquilinas que están creciendo en todas las provincias, la patronal ve peligrar su negocio y tiene que movilizarse para incorporar otros marcos de debate”, explica Gil. Una estrategia que, a tenor del análisis parlamentario del estudio, siguen los discursos políticos.
La cuestión de fondo es si ese discurso casa con la realidad. O si un control de los precios del alquiler tendría un impacto relevante en las economías de los propietarios de una o pocas viviendas. “Se intenta naturalizar el término de pequeño propietario como si fuera una categoría extendida, pero no es precisa”, considera el investigador. Porque en esta etiqueta entra quien alquila una habitación y quien tiene 15 pisos arrendados. “Lo que se busca es confundir y lo hace la propia administración, desde el Centro de Investigaciones Sociológicas hasta el Ayuntamiento de Madrid”, añade Gil, que defiende que lo relevante no es el tipo de casero, sino el porcentaje del merado que controla.
Y aquí es donde el estudio trata de desmontar el primer mito. La referencia es l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, que en 2022 analizó el ratio de tenencia de los llamados “caseros particulares”. A un lado de la lista estaban quienes poseen solo una vivienda que alquilan. Eran el 79%. Al otro lado, un 1,2% acumulaban más de 15. Sin embargo, había otro dato revelador: ese 1% acumulaba el 24% de las rentas totales generadas en la ciudad, mientras el otro casi 80% se quedaba con menos del 40%. “Se busca sobrerrepresentar a los pequeños e infrarrepresentar a los grandes”, concluye Gil.
El trabajo establece también una diferencia entre los precios de alquiler que ponen los propietarios, independientemente del número de viviendas que poseen. En torno al 40% de los arrendadores tienen rentas bajas, con una media de 287 euros al año. Son el 17% de las rentas totales y aquí entrarían presumiblemente los inmuebles ubicados en zonas poco pobladas o municipios alejados de las principales áreas metropolitanas o turísticas, rentas antiguas o a precio reducido a familiares o amigos, por ejemplo. Sin embargo, un tercio de los arrendadores (un 3% de la población, en el extremo más alto) acaparan más del 60% de las rentas, con precios medios de 1.476 euros.
Los alquileres más altos, según el estudio, están en Madrid y Catalunya, y son, precisamente, a ese pequeño porcentaje de propietarios, de no más del 3%, que tiran los precios hacia arriba a quienes afectan las regulaciones de precios. “El 40% (con rentas de 287 euros mensuales) no está dando la batalla, porque no le afecta una bajada de precios. Son los que ganan más, ese 30% de caseros que se lleva el 60% de las rentas de este país, que son un 3% de la población. (Una bajada de precios) estaría afectando a la población de mayor renta y a un grupo muy pequeño”, analiza el investigador.
Ese pequeño grupo es capaz de acumular cada vez más viviendas. El informe , publicado en 2024 por la Fundación Afi Emilio Ontiveiros, señalana que “en España, las dinámicas demográficas, la vivienda y las brechas de riqueza inter e intergeneracional están estrechamente relacionadas”. La explicación es que quien tiene una vivienda en propiedad es capaz de acumular más ahorro, con el que acceder a otra vivienda de la que extraer una renta, lo que supone más ahorro, en un ciclo que se repite. El antropólogo Jaime Palomera lo recoge en su libro ‘El secuestro de la vivienda’ y lo explicaba en una entrevista en elDiario.es: “Si miras la sociedad de propietarios, por arriba cada vez tienen más propiedades, chupan más dinero de familias trabajadoras y compran más activos. Por abajo, una parte de la clase trabajadora no puede entrar”. “Actualmente, cuantas más propiedades tengas, más posibilidades tienes de tener más propiedad, así que el dilema de las familias que solo tienen una vivienda es si sus hijos van a conseguir tener una en propiedad y no si ellos se van a convertir en multipropietarios”, razona Gil.
Pero, más allá del discurso aspiracional, se estima que solo entre el 3 y el 9% de los hogares tiene al menos una vivienda arrendada. Son “una muy pequeña minoría de la población”, afirmaba un informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, publicado en 2023, que coincidía en que hablar de “caseros particulares” o “personas físicas”, sin distinguir su volumen de propiedades suponía “una distorsión de la realidad” que “propaga el imaginario erróneo del casero vulnerable y de un mercado controlado por pequeños propietarios, como señala el Gobierno, invisibilizando el peso de los caseros con múltiples viviendas en alquiler”.
El de los caseros vulnerables es, según el estudio, el segundo mito. ¿Existen? Sí, pero son una minoría mínima, del 0,6%. Lo más habitual es lo contrario. Según la Encuesta de Condiciones de Vida, recogida por estos investigadores, más del 50% de los propietarios tienen ingresos por encima de los 45.500 euros anuales, frente al 13,7% de los inquilinos; y solo el 9,5% suman menos de 18.000, frente al 36% de los arrendatarios.
“El alquiler funciona de forma regresiva, transfiriendo rentas de los cuartiles más bajos a los más altos”, explica Gil, que señala que “los hogares de los caseros, aun descontando lo que reciben por los alquileres, siguen siendo las poblaciones de mayor renta”. “El mito de los caseros vulnerables es residual, pero lo escuchamos como si fuera el actor dominante del mercado para alinear sus intereses con los de la mayoría de la población”, desarrolla. El estudio señala también que, aunque se decretase una bajada de los alquileres del 50%, la cifra de hogares de caseros vulnerables pasaría del 0,6 al 0,8%, algo“”muy residual, incluso con una regulación muy estricta“.
