Der deutsche Immobilienmarkt hat den Zinsschock verarbeitet und stabilisiert sich derzeit. Die Phase der durchgängigen deutlichen Rückgänge scheint aber endgültig beendet. Im 3. Quartal 2024 erhöhte sich der Durchschnittspreis einer Bestandswohnung deutschlandweit von 3102 Euro auf 3128 Euro pro Quadratmeter (+0,8 Prozent).
Vor allem großstädtischer Wohnraum bleibt begehrt: In 11 der 15 größten deutschen Städte sind die Preise im 3. Quartal wieder gestiegen – in der Spitze um plus 3,7 Prozent im Vergleich zum 2. Quartal. Das zeigt die 15. Ausgabe des Immowelt-„Preiskompass“ für das 3. Quartal 2024. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und den 15 größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern verändert haben. Immowelt gehört wie WELT zur Axel Springer SE.
„Die große Krise des Immobilienmarktes scheint beendet. Die Phase der durchgängigen Preisanpassungen ist vorbei“, sagt Immowelt-Geschäftsführer Piet Derriks. „Die Preisrückgänge der letzten zwei Jahre wiegen aus Käufersicht die höheren Zinsen aber nicht auf. Daher zeigt sich der Markt noch in einer Findungsphase, in der sich die Angebotspreise noch einpendeln müssen.“
Aber die tendenziell sinkenden Zinsen hätten den Markt bereits deutlich gefestigt. „Wenn die Zinssätze weiter leicht sinken, wird das zu einer weiteren Stabilisierung von Markt und Preisen beitragen“, so Derriks. „Das Zeitfenster für den Immobilienkauf ist derzeit günstig. Kaufinteressenten finden derzeit ein großes Angebot auf dem Markt und verfügen zudem über Verhandlungsspielraum beim Preis – insbesondere bei sanierungsbedürftigen Objekten. Wer also Pläne für den Kauf einer Immobilie hegt, sollte nicht in der Hoffnung warten, dass die Zinsen wieder auf das historische Tief sinken.“
Kleine Preiskorrekturen in Metropolen – außer in Hamburg
München bleibt die mit Abstand teuerste Großstadt Deutschlands. 8190 Euro kostet der Quadratmeter einer Bestandswohnung, die in den 1990er-Jahren gebaut wurde. Das ist mit minus 0,1 Prozent minimal weniger als im Vorquartal. Im 2. Quartal waren die Preise in der Isar-Metropole noch um 2,3 Prozent gestiegen.
In Berlin hingegen blieb der Preis mit 4859 Euro nahezu unverändert. Zwischen April und Juli erhöhte sich das Preisniveau in der Hauptstadt noch um 1,1 Prozent.
In Köln hingegen folgt nun ein kleiner Preisdämpfer mit minus 0,8 Prozent auf 5977 Euro. In der Domstadt sind die Preise ebenfalls im Jahresverlauf spürbar gestiegen: um 5,2 Prozent im 1. Quartal und um weitere 1,1 Prozent im 2. Quartal. Offenbar erfolgte der Anstieg etwas zu schnell, sodass sich nun doch eine Preiskorrektur einstellte.
In Hamburg kosten Eigentumswohnungen im Mittel 5977 Euro pro Quadratmeter. Mit einem Anstieg von 2,2 Prozent sind die Preise damit bereits das dritte Quartal in Folge gestiegen.
Auf und Ab im Ruhrgebiet
Dass sich die Immobilienmärkte derzeit in manchen Städten im Jahr 2024 noch in der preislichen Findungsphase befinden, zeigt ein Blick ins Ruhrgebiet: Dortmund verzeichnet mit einem Zuwachs von 3,7 Prozent im abgelaufenen Quartal den höchsten Anstieg der Untersuchung. In den drei Monaten zuvor waren die Angebotspreise allerdings um 0,7 Prozent zurückgegangen, im 1. Quartal dieses Jahres hingegen um 0,7 Prozent gestiegen. Derzeit müssen Käufer in Dortmund nach dem Auf und Ab mit 2580 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung kalkulieren.
Ein ähnliches Bild zeigt sich auch in den benachbarten Ruhrgebietsstädten Duisburg und Essen. Bessere Konditionen für Immobilienkredite haben in beiden Städten die Preise im 1. Quartal 2024 beflügelt, in den folgenden drei Monaten kam es zu einer neuerlichen Delle und im Anschluss erfolgte wieder ein kleiner Anstieg.
In Essen bezahlen Käufer derzeit im Schnitt 2481 Euro pro Quadratmeter (plus 1,3 Prozent). Im 2. Quartal waren die Preise noch um 2,2 Prozent zurückgegangen. In Duisburg werden nach einem Plus von 1,6 Prozent derzeit 1861 Euro fällig – was zugleich der niedrigste Wert der Untersuchung ist. Im Vorquartal waren die Angebotspreise um 4,0 Prozent zurückgegangen.
Anstiege in Dresden, Nürnberg, Stuttgart und Düsseldorf
Merkliche Preisanstiege von mehr als zwei Prozent verzeichnen im 3. Quartal auch Dresden, Nürnberg, Stuttgart und Düsseldorf. Städte, die sich wirtschaftlich gut entwickeln und seit Jahren ein stabiles Bevölkerungswachstum aufweisen. In Dresden stieg der Preis nach einem Zuwachs von 3,3 Prozent auf 2623 Euro und in Nürnberg auf 3426 Euro (plus 2,7 Prozent). Insgesamt bewegen sich die Preise aber noch auf einem moderaten Niveau.
Deutlich über 4000 Euro pro Quadratmeter werden in den Landeshauptstädten von Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen verlangt. In Stuttgart müssen Käufer nach einem Anstieg von 2,4 Prozent nun im Mittel mit 4681 Euro pro Quadratmeter rechnen. Um 2,3 Prozent kletterte der Preis in Düsseldorf nach oben – auf 4296 Euro.
Einziger merklicher Ausreißer ist Leipzig, wo die Preise um 4,3 Prozent nachgaben und nun bei 2283 Euro stehen. Damit ist die größte Stadt Sachsens nach Duisburg die zweitgünstigste Großstadt der Untersuchung. Die deutliche prozentuale Veränderung ergibt sich in Leipzig durch den niedrigen absoluten Preis.
Berechnungsgrundlage: Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie Immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 7 des aktuellen Immowelt-Preiskompass.
